Presentation: Riktlinjer för markanvisningar till stöd för byggemenskaper

Pia Westford, forskare på RISE, har utarbetat förslag till riktlinjer för markanvisningar till stöd för byggemenskaper. Syftet med forskningen, som utförts på uppdrag av projektet DiverCity, har varit att undersöka möjligheter och hinder för byggemenskaper i kommunala riktlinjer för markanvisningar samt att föreslå policyförändringar. Målet är att riktlinjer i framtiden ska möjliggöra byggemenskaper på ett tydligare sätt. Utvärdering av kommunala riktlinjer har gjorts i Örebro, Uppsala, Stockholm, Linköping samt Malmö (remissversion).

Studiens resultat

• Riktlinjer för markanvisningar tyder på att markanvisningar i sin helhet inte ger stöd för byggemenskaper. En preliminär bedömning är att det främst har sin orsak i kommunernas utgångspunkter och arbetsformer och delvis i otydlighet i dokumentens utformning.

• Byggemenskaper ges främst legitimitet genom den instrumentella rollen att uppfylla kommunala hållbarhetsmål. Den samhällsroll som definierar kooperativa byggherrar - autonomi och demokratisk medverkan - är förhållandevis osynlig i de kommunala riktlinjerna (utom i Malmö) och även i gruppdiskussionerna.

• Tydlighet i målformuleringar och koppling till olika utvärderingskriterier. Alla har mål för ökad konkurrens. I mål för miljön, stadsbyggandet och bostadsförsörjningen framträder tydliga skillnader. Örebro ställer t.ex. krav på byggherren att bygga bostäder med överkomliga hyror.

• En utbredd användning av anbudstävling och jämförelseförfaranden för överlåtelser av mark kan tyda på att metoderna för överlåtelse i sig inte är ett stort hinder. Det framgår dock inte i vilken omfattning olika metoder används.

• Tre kommuner använder endast fast pris för överlåtelser, Örebro uttalar särskilt att de vill motverka markspekulation. Linköping använder pris efter anbud.

• Markanvisning sker före detaljplanearbetet i Stockholm, Uppsala och troligtvis även i Örebro. Processen kan alltså eventuellt vara en barriär för BG i dessa kommuner.

• Krav och kriterier som innebär att byggherren förväntas ha tidigare erfarenhet finns i tre av kommunerna (en otydlig kring krav) och innebär ett uppenbart hinder för BG.

• Malmö skiljer sig från övriga kommuner genom att peka ut BG som byggherre och skapar möjligheter för dem i mål och kriterier, i kraven på aktörerna, i anvisningsmetoderna, i erbjudandet att välja mellan köp och tomträtt och i prissättning och betalningskrav i samband med markköp. Malmö har tagit ställning till att ”medborgargrunden” är det viktigaste skälet till att bana väg för byggemenskaper.

Policyrekommendationer

• Kommunen kan tydligt ta ställning till varför den vill anvisa mark till byggemenskaper, och hur den ser på värdet av byggemenskapernas autonomi och demokratiska medverkan.

• Användning av anbudstävling och jämförelseförfaranden med fast pris på marken samt beredskap med små tomter och enkla detaljplaner kan utvecklas hos fler kommuner.

• Samordna riktlinjer för markanvisningar med riktlinjer inom andra policyområden, i synnerhet bostadsförsörjning och stadsplanering. Om t.ex. tomträtt behandlas i något annat dokument än i riktlinjerna för markanvisning kan riktlinjerna hänvisa till detta.

• Möjligheten till tomträtt kan utvecklas och anpassas till byggemenskaper.

• För att få genomlysta beslut om markanvisningar och acceptans för besluten, kan det vara lämpligt att låta en jury med intressenter från flera olika nämnder och vid behov externa experter bedöma anbuden.

• Riktlinjerna kan tydligare visa hur byggherrar hittar fram till vägledning och stöd. Att upprätta ett intressentregister kan stödja matchningen mellan byggherrar och markägare.

• Det finns behov av att utveckla metoderna för att bedöma samhällsvärdet av de olika kvaliteter som byggemenskaper kan bidra med. Det kan även röra metoder för bedömning av trovärdigheten att en aktör fullföljer sina förslag.

• På lång sikt, i samband med att nya invånare övertar bostäder och lokaler, är det svårt att förhindra att ursprungliga ambitioner i byggemenskaperna förändras. Det finns skäl för kommuner att ta ställning till dessa långsiktiga perspektiv.

Byggemenskapers samhällsroll - tre perspektiv

• Kooperativt byggande ses som en tredje sektor vid sidan av staten och marknaden. Legitimitet genom autonomi och demokratisk medverkan.

• BG ses som en icke-spekulativ aktör på kommersiella marknader. Legitimitet genom komplementärt utbud.

• BG ges en instrumentell roll som statens eller kommunens verktyg. Legitimitet genom kollektiva värden och bidrag till att nå offentliga hållbarhetsmål.

Ta del av Pia Westfords presentation från projektkonferensen den 17 september. Rapporten kommer publiceras i sin helhet efter färdigställande.